| 樓價與收入比率比97年更高 | 月入6萬能否供起樓？

香港買樓難，到底有幾難? 據金管局剛發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，今年第2季的收入槓桿比率升至91.8%的高位；樓價與收入比率攀升至19.6，較1997年的峰值14.6更高，換言之，一個港人家庭買樓須要「不吃不喝」19.6年。

我們即為大家計算一下，月入6萬能否供起樓？

劃分三組比較

本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元，而按個人職業劃分，專業人員月入中位數更增至4.13萬元。我們相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力，較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入。

以2015年為止過去19年的平均按息作分析，最高利率為1997年10.9%，而最低是2010年的1.16%，平均按息4.187368。

要了解業主的承擔能力，我們可以計算不同的收入及利率下，並扣除一般統一約5000元的固定開支(差餉及管理費)，看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。

當然我們在此因為方便計算，不會考慮通漲，工資上升及壓力測試。

以7成按揭成數(假設樓價600萬)

以9成按揭成數(假設樓價600萬)

如果月入60000元，買800萬的樓，九成按揭

而大家可見，基本上不論七成或九成按揭成數，HKD27,600收入那一組每月可支配收入都是剩下非常之少。而HKD41,300情況會比較好。

但是如果買入800萬的樓又如何？大家可見如果入息6萬，每月在利率2.15的情況下，每月樓按還款為HKD27,155.92，而扣除了HKD5000的基本開支之後，餘下HKD27,845。

另一方面，如果利率在4.2的情況下，每月還款即時上升至HKD35,209。同時扣除HKD5,000之後，每月可支配收入為HKD19,791。但是留意，本金及利息總支出為1200萬，比之前2.15利率時間上升了約300萬。

但是我們仍需要考慮每個家庭的支出。為了客觀公正，我們引用了在網上搜查到2016年中大通識教育領袖培育組課程副主任梁啟智博士根據統計處2014/15年度數字，解構分區的消費模式後。

作出港島，九龍及新界三區的住戶支出。港島居民住戶每月平均開支高達38,643元，九龍及新界則分別為25,274元及25,448元。當中我們引用新界區的住戶支出，當中有HKD8,266是住屋支出，我們先扣除。那新界區的住戶支出將是HKD17,182。當然今天的生活支出遠比當年高，我們暫且仍引用當年數據。

那如果第一組利率2.15%，每月樓按還款為HKD27,155.92，而扣除了HKD5,000的基本開支及HKD17,182的生活開支。將餘下HKD10,663。假設升息至4.2%，那餘下是HKD2,609。

上面的計算，表示6萬收入，在買800萬的樓，九成按揭後每月家庭只餘下1萬。以2020年為例，很多人突然收入大減及失業。對於上述例如，將會遇上極大的壓力。

近日美國聯儲局主席鮑威爾（Jeremy Powell）警告，供應鏈危機可能惡化，引發嚴重滯脹，即高失業率和物價上漲情况同時存在。

有「末日博士」之稱的美國經濟學家魯賓尼（Nouriel Roubini）日前在英國《衛報》撰文，擔心供應鏈問題會導致全面滯脹。那如果美國聯儲局一旦發現通脹急升，那他會否提早及加快加息及收水呢？

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